Zakup i wynajem nieruchomości w Portugalii

Oferujemy między innymi:

  • Wyszukiwanie nieruchomości do zakupu,
  • Negocjacje ich zakupu,
  • Due dilligence prawno-podatkowe,
  • Pełną obsługę wszelkich formalności przy transakcji zakupu,
  • Pomoc w uzyskaniu kredytu hipotecznego w Portugalii,
  • Kompleksowa obsługę po zakupie nieruchomości,
  • Pomoc w wynajęciu nieruchomości.
  • WYMOGI FORMALNE

    Aby nabyć nieruchomość w Portugalii należy:

    1. Wylegitymować się paszportem lub dowodem osobistym, w przypadku osób fizycznych lub, w przypadku osób prawnych, zaprezentować dodatkowo takie dokumenty jak “Cartão de Pessoa Colectiva”, “Certidão Permanente” i/lub pełnomocnictwo.

    2. Zwrócić się o przyznanie portugalskiego numeru podatkowego (tzw. NIF – Número de Identificação Fiscal), który można uzyskać w Urzędzie Skarbowym – Finanças.

    3. Otworzyć konto bankowe w banku w Portugalii, do którego otwarcia jest potrzebny szereg dokumentów, w tym NIF.

    4. Okazać dokumenty nabywanej nieruchomości, których rodzaj uzależniony będzie od jej charakteru. Wśród wymaganych dokumentów znajdą się jednak na pewno:

    – aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości stanowiący potwierdzenie praw sprzedającego do lokalu – Certidão de Teor;

    – dokument wydawany przez Urząd Skarbowy stwierdzający stan finansowy nabywanej nieruchomości:

    a) Caderneta Predial Urbana – dotyczący nieruchomości sklasyfikowanej jako budowlana lub mieszkaniowa;

    b) Caderneta Predial Rústica – dotyczący nieruchomości sklasyfikowanej jako rolna;

    – W przypadku nieruchomości mieszkaniowych, konieczne jest zaprezentowanie ?Zgody na Użytkowanie”, wydanej przez Urząd Miasta lub Gminy (w zależności od miejsca nabywanej nieruchomości) – Licença de Utilizaç?o;

    – Certyfikat Energetyczny – Certificado Energético de Habitação – dokument z charakterystyką energetyczną nieruchomości;

    – Dowody zapłaty podatku transakcyjnego (IMT) i opłaty skarbowej (IS).

    5. Zawrzeć umowę kupna – sprzedaży nieruchomości w postaci aktu notarialnego u notariusza lub w postaci “Documento Particular” u adwokata;

    6. Umowa kupna – sprzedaży, sporządzona przez notariusza lub adwokata, powinna zostać zarejestrowana w ?Urzędzie Rejestru Nieruchomości” – Conservatória do Registo Predial.

    7. Na zadeklarowanie lokalnego podatku od nieruchomości IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) kupujący ma 60 dni od daty podpisania umowy.

    PROCEDURA

    1. Rezerwacja (Contrato de Reserva)

    Umowa o rezerwację i wpłata kwoty rezerwacji najczęściej ma miejsce w przypadku korzystania z pośrednika nieruchomości. Jej kwota może być różna, od kilkuset euro do kilkudziesięciu tysięcy euro. Powoduje, że zarezerwowana nieruchomość zostaje wycofana z oficjalnej sprzedaży przez pośrednika nieruchomości. W Portugalii zwyczajowo jest ona zwracana, jeśli nie dojdzie do transakcji.

    2. Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży (Contrato Promessa Compra e Venda)

    Umowa przedwstępna jest zawierana zwyczajowo na jeden do kilku miesięcy przed realizacją umowy sprzedaży. Przy jej zawarciu dochodzi tez do wpłaty zaliczki, zwykle od 10% do 30% wartości nieruchomości. Umowa określa też datę, którą strony określają jako ostateczną do podpisania umowy kupna-sprzedaży. Odstąpienie od umowy przedwstępnej powoduje przepadek kwoty zaliczki, chyba że w samej umowie zastrzeże się pewne sytuacje, np. odmowa finansowania przez bank.

    3. Umowa sprzedaży nieruchomości (Escritura)

    Może zostać podpisana u notariusza (zalecane) lub u adwokata. Wtedy dochodzi do zapłaty reszty kwoty transakcji, opłat notarialnych i podatków od transakcji nieruchomości. Elektroniczna rejestracja tej transakcji w rejestrze nieruchomości następuje w tym samym dniu.

    KOSZTY ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI W PORTUGALII

    1. Podatek od nabywanej nieruchomości – czyli IMT (Imposto Municipal sobre as Transmiss?es).

    Dla nieruchomości o wartości powyżej 574 323,-? wysokość podatku wynosi 6% od wartości nieruchomości. W przypadku nieruchomości o niższej wartości procent ten jest niższy i zależny od kwoty transakcji.

    Podatek IMT, dotyczący aktów przekazania praw własności gruntów i budynków sklasyfikowanych jako rolne, wynosi 5%. Pozostałe sytuacje: IMT w wysokości 6,5%.

    2. Jednorazowa płata skarbowa – IS (Imposto do Selo): 0,8% wartości nabywanej nieruchomości.

    3. Lokalny podatek od nieruchomości – czyli IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), jest ustalany przez lokalne urzędy miast i gmin. Maksymalne stawki tego podatku płaconego w relacji do wartości katastralnej nieruchomości (VPT) wynoszą:

    a) 0,8% od nieruchomości sklasyfikowanych jako rolne;

    b) 0,3% do 0,5% od nieruchomości sklasyfikowanych jako budowlane.

    4. Coroczna opłata skarbowa – IS (Imposto do Selo): stawka 1% dla nieruchomości budowlanych o wartości katastralnej nieruchomości (VPT) powyżej 1 000 000 euro.

    5. Taksa notarialna, która zwykle nie przekracza kwoty 300-500 euro.

    6. Wynagrodzenie lub też prowizja pośrednika (jeśli kupujący zdecyduje się na jego pomoc): wartość zależna od kwoty transakcji i od konkretnej umowy.

    7. Koszty rejestru w „Urzędzie Rejestru Nieruchomości” (Registo Predial): 250 euro.

    Opracował Tomasz Litwiński

    www.litwinski.pt

    Stan prawny: styczeń 2015